강남 사무실 임대, 자주 묻는 질문

강남은 같은 구 안에서도 상권·입지·건물 컨디션에 따라 시세차가 커서 "한 마디로 얼마"라고 말하기 어렵습니다. 그래도 대략적인 기준을 드리면, 구축 꼬마빌딩 전용면적(실평수) 기준으로 아래와 같습니다.

여기에 조건이 곱해집니다. 대로변 빌딩은 꼬마빌딩의 약 1.5배, 프라임빌딩은 2배 이상(테헤란로 프라임은 전용 평당 40~50만원대도 있음), 신축은 구축의 1.5~2배, 병원으로 인기 있는 메디컬 건물(신사역 등)은 전용 평당 20~30만원입니다. 1층은 타 층의 2배 이상, 핵심상권은 3배가 넘기도 합니다.

그래서 시세를 정확히 보려면 "강남 50평 얼마?"보다 "신사동 가로수길, 인테리어 깔끔한 50평대 사무실"처럼 조건을 구체적으로 좁혀야 합니다.

전용면적은 우리 회사만 단독으로 쓰는 사무실 내부 면적(=실평수)이고, 공급면적(=임대면적·계약면적)은 복도·계단 같은 공용부까지 포함한 면적입니다. 임대료는 보통 공급면적 기준으로 매기기 때문에, 같은 '100평'이라도 실제 쓰는 공간은 다릅니다.

실제로 공급면적 100평을 "100평 사무실"로 알고 계시다가, 실평수가 70평이었던 사례도 있습니다. 그래서 매물 비교는 반드시 전용면적 기준으로 맞춰야 합니다.

렌트프리는 계약은 정상 진행하되 일정 기간 월세를 면제해 주는 혜택입니다(이 기간에도 관리비·공과금은 실비 부담). 주로 입주 전 인테리어 공사기간에, 또는 입주 서비스 개념으로 제공됩니다.

많이 받는 요령은 세 가지입니다. ① 공사기간이 길수록(영업 안 하는 기간이라 직접 연결), ② 계약기간이 길수록(2년보다 3~5년이 유리), ③ 입주시기가 빠를수록(임대인의 공실기간이 줄어듦). 렌트프리는 중개사의 협상력이 크게 반영되는 영역입니다.

상가건물임대차보호법상 증액 상한은 5%이지만, 이는 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 서울 기준 9억원 이하일 때만 적용됩니다. 강남 중대형 오피스는 대부분 이 기준을 넘어 5% 상한이 적용되지 않고, 계약서에 정한 인상 조건이 우선합니다.

그래서 중대형 사무실은 계약할 때 인상률 조항(예: 연 3% 이내)을 명확히 넣어두는 것이 사실상 유일한 방어책입니다.

상가건물임대차보호법에 따라 최소 1년(계약서가 1년 미만이어도 임차인은 1년 보장), 계약갱신요구권으로 최대 10년까지 보장받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다.

참고로 상가는 주택과 달라, "임대인이 직접 쓰겠다"는 이유만으로는 계약을 끝낼 수 없습니다.

민법·상가임대차보호법에 따라 기존 계약은 그대로 승계됩니다. 건물주가 바뀌어도 새 임대인이 기존 계약 조건과 보증금 반환 의무를 이어받습니다.

다만 실무에서는 전 임대인이 보증금을 돌려주고 새로 계약하는 경우도 있어 확인이 필요합니다. 임차인은 ① 사업자등록으로 대항력, ② 확정일자로 우선변제권을 확보해두고, 바뀐 소유자의 등기부등본(대출 과다 여부)과 보증금 승계 여부를 꼭 확인하세요.

만료 후 임대인이 별다른 통보 없이 계속 임대료를 받고 있으면 묵시적 갱신(자동 연장)이 되어, 기존 조건 그대로 1년 더 연장됩니다. 반대로 원치 않는 연장을 막으려면, 해지 통지 기한을 놓치지 말고 서면(내용증명 등)으로 의사를 밝혀두는 것이 안전합니다.

법으로 정해진 기준이 아니라 특약·합의 사항입니다. 임차인이 자기 사정으로 중도 퇴실하며 후속 임차인을 구하는 경우, 실무에서는 나가는 임차인이 중개보수를 부담하기로 합의하는 사례가 많습니다. 중도 해지 가능성이 있다면 위약·중개보수·보증금 반환 순서를 계약할 때 미리 정해두세요.

분쟁 전에 양 당사자가 법원에서 합의 내용을 조서로 남기는 절차로, 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 조건 충족 시 명도소송 없이 바로 강제집행이 가능해, 보증금이 큰 임대차에서 임대인이 요구하는 경우가 많습니다. 임차인은 해지 사유·연체 기준·보증금 반환과 인도의 순서를 확인하고, 불리한 문구는 협상 단계에서 조정하는 것이 좋습니다.

전대차는 빌린 공간을 제3자에게 다시 빌려주는 것으로, 임대인의 서면 동의가 핵심입니다. 동의 없는 전대는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 동의서에 전대 면적·기간·용도를 특정하고, 관리비 분담·원상복구·보증금 반환 순서를 미리 정리해 두어야 분쟁을 막을 수 있습니다.

통건물은 한 층 임대와 보는 포인트가 다릅니다. ① 면적 — 계약서상 연면적과 실사용 전용면적을 반드시 구분(평단가는 전용 기준으로 환산), ② 관리 책임 — 승강기·냉난방·방재·청소 등 건물 관리 부담이 어디까지 임차인 몫인지 확인, ③ 건물 전체를 쓰는 권리 — 간판·외관·주차·증축 가능성까지 따집니다.

타이거부동산중개는 사옥·통임대·프라임빌딩을 분야별 전담 팀이 맡고, 강남 사옥 매물을 상시 보유하고 있어 권리관계가 복잡한 통건물도 함께 점검해 드립니다.